Wie hat sich Ihre jeweilige Assetklasse zuletzt entwickelt und wie ist die aktuelle Situation?
Busboom: Bei Erneuerbaren Energien haben wir zwei Jahre hinter uns, die eher von Angebotsknappheit und von hohen Assetpreisen aufgrund von hohen Strompreisen geprägt waren. Nun hat sich der Markt normalisiert und inzwischen haben die Strompreise wieder ein normales Niveau erreicht. Nicht alle Projektierer haben schon verstanden, dass damit auch die hohen Kaufpreise nicht mehr durchzusetzen sind, aber auch das normalisiert sich langsam. Vor allem im Windbereich ist das Asset-Angebot deutlich gestiegen. Durch die hohen Genehmigungszahlen werden in den nächsten Monaten eine Menge Windparks gebaut werden und demzufolge ist auch eine ganze Menge Angebot im Markt. Ich rechne damit, dass wir nun wieder in ein ruhigeres Fahrwasser kommen, auch weil die Assetklasse Erneuerbare Energie relativ stark abgekoppelt ist von den sonstigen Kapitalmärkten und auch von der weltpolitischen Situation und der Politik von US-Präsident Trump.
Auel: Wenn wir etwas weiter zurückschauen, war 2021 für Private Equity ein Rekordjahr, was Exits und Investitionen angeht. 2022 und 2023 gab es dann jeweils einen Rückgang. Laut den Zahlen für 2024 haben die Deal- und Exit-Aktivitäten gegenüber 2023 aber wieder um 30 bis 35 Prozent zugenommen. Im vergangenen Jahr war also schon eine deutliche Stabilisierung zu spüren, es gab mehr Deals und auch wieder mehr Börsengänge. Das hält 2025 sicherlich an. Wir haben 2024 allerdings gesehen, dass die Zielfonds länger gebraucht haben, Gelder einzusammeln. Die durchschnittliche Fundraising-Dauer ist im Gesamtmarkt von 14 auf 18 Monate gestiegen. Mit Neu-Commitments haben sich die Akteure also eher noch zurückgehalten. Unsere Zielfonds im Lower-Mid-Market, die wir zuletzt gezeichnet haben, hatten eine deutlich kürzere Fundraising-Dauer von zwei bis vier Monaten. Diese Fonds waren also wesentlich stärker nachgefragt. Das ist unabhängig davon, was Donald Trump gerade macht, weil nur die Entwicklung der konkreten Zielunternehmen relevant ist. Im vergangenen Jahr hatten wir stabile Rückflüsse aus den Zielfonds und konnten 17 Ausschüttungen leisten. Auch 2025 haben wir bislang schon sieben Ausschüttungen angekündigt und sind zuversichtlich, dass wir im Gesamtjahr wieder auf 15 bis 18 Ausschüttungen kommen.
Müller: Es gibt ja nicht den einen Immobilienmarkt, sondern man muss zwischen Regionen und auch Nutzungsarten unterscheiden. Aber generell ist im ersten Quartal 2025 in vielen Bereichen das Transaktionsvolumen gestiegen, die Spitzenrenditen sind überwiegend stabil. In Berlin beispielsweise lag das Transaktionsvolumen um elf Prozent über dem Wert aus vierten Quartal 2024 und 105 Prozent über dem Vorjahresergebnis, die Spitzenrenditen haben sich nicht viel bewegt. Ähnlich ist es bei den Spitzenrenditen auch in Düsseldorf, dort haben wir jedoch im ersten Quartal nicht eine einzige Bürotransaktion gesehen, was wirklich outstanding ist. In Berlin entfielen rund 40 Prozent auf Transaktionen im Bereich Value-Ad und opportunistisch, also auf das Asset Segment, in dem wir speziell unterwegs sind. Und in Hamburg wurde das Transaktionsvolumen mehr als verdoppelt im Vergleich zum Vorjahr. Dynamik im Immobilienmarkt ist also vorhanden, auch wieder auf dem Transaktionsmarkt, wenn auch noch nicht in dem Maße wie in den Zeiten vor Corona beziehungsweise vor der Ukraine-Krise. Folgt man den großen Analysehäusern, dann geht ein Trend weg von großen Transaktionen und von Glaspalästen in 1a-Lagen. Es geht vielmehr um kleinere Asset Deals und da sehr stark fokussiert auch auf den Bereich Value Add, das umfasst alle Nutzungsarten. Darüber hinaus sind die aktuellen Turbulenzen an den Aktienmärkten natürlich auch eine gute Argumentationsgrundlage für das Thema Sachwert.
Sie betonen, dass die Spitzenrenditen überwiegend stabil sind. Ist das gut oder schlecht?
Müller: Wir sind weiterhin im Ankaufmodus. Wir haben in den Boomjahren mehr als 100 Objekte zu Top-Preisen veräußert und verfügen entsprechend über Liquidität – wir wollen ankaufen. Wir haben antizyklisch verkauft und wollen jetzt, ebenfalls antizyklisch und zu bestmöglichen Preisen ankaufen. Im Wohnungsmarkt haben wir schon wieder Kaufpreissteigerungen gesehen. Im Gewerbemarkt geht man davon aus, dass die Bodenbildung erreicht ist. Und solange sich die Spitzenrenditen nicht bewegen, bedeutet das ja auch, dass die Kaufpreise noch niedrig sind. Das stabile Niveau ist also sehr gut für uns. Doch die Preise werden auch absehbar wieder ansteigen. Und bis dahin kaufen wir aussichtsreiche Objekte, solange die Preise auf historisch niedrigem Niveau rangieren.
Wie hoch war der Preisrückgang bei den Erneuerbare-Energien-Anlagen?
Busboom: In Spitzenzeiten lagen die Preise über 800 Euro pro Kilowatt-Peak im Ankauf, inzwischen liegen sie im Bereich um 600 Euro. Ich denke, viel weiter nach unten wird es nicht gehen, denn die Gestehungskosten liegen im Bereich von 450 bis 500 Euro. Dazu kommen noch Projektierungsgewinne und Ähnliches. Daher werden die Preise nicht sehr viel weiter nach unten gehen können. Wie im Immobilienmarkt hat sich der Verkäufermarkt zunehmend in einen Käufermarkt gedreht. Die Hochpreisphase ist vorbei, man kann momentan sehr viel günstiger einkaufen.
Kann auch bei Private Equity von Bodenbildung gesprochen werden und wird die Preiskurve länger eben bleiben oder bald wieder anstiegen?
Auel: Die Frage ist schwer zu beantworten. Grundsätzlich sind bei Unternehmensbeteiligung die Bewertungen sehr unterschiedlich, werden von einer Vielzahl von Faktoren bestimmt und sind auch abhängig vom jeweiligen Geschäftsmodell. Im Lower Mid-Market sind die Multiples eher niedriger als bei größeren oder Mega-Buyouts. Wir beziehungsweise unsere Zielfonds versuchen, die Zielunternehmen so weiterzuentwickeln, dass sie im Anschluss zum nächstgrößeren Segment zählen, in dem dann generell höhere Multiples bezahlt werden. Wichtiger als die Frage einer Bodenbildung ist aber eine stabile Preisentwicklung, weil das Hin und Her von Preisen nicht gut für die Transaktionshäufigkeit ist. Verkaufsprozesse sind keine täglichen Trades, sondern Prozesse, die eine längere Vorlaufzeit brauchen. Da ist eine gewisse Planbarkeit sicherlich sehr wertvoll. Grundsätzlich gehen wir aber davon aus, dass sich in der Historie zeigen wird, dass auch die letzten Jahre verhältnismäßig gute Einkaufszeitpunkte für unsere Fonds waren.
Entscheidend für die Preise, vor allem von Immobilien, sind auch die Hypothekenzinsen, die zuletzt wieder etwas angestiegen sind. Wie geht es damit weiter?
Müller: Die Zinsentwicklung hängt natürlich eng mit der Konjunktur zusammen, die derzeit wegen der internationalen Verwerfungen besonders schwer zu prognostizieren ist. Sollte es zu einer signifikanten Rezession kommen, wäre mit sinkenden Zinsen zu rechnen, dennoch wäre eine Rezession sicherlich auch für den Immobilienmarkt nicht positiv. Ich gehe aber davon aus, dass es nicht so schlimm kommen wird. Die leichten Zinssteigerungen, die wir jetzt gesehen haben, werden dann sicherlich bleiben beziehungsweise auf diesem Niveau stagnieren. Aber die Zinsen werden meines Erachtens nicht übermäßig steigen und sich vielmehr im aktuellen Bereich einpendeln.
Busboom: Im momentanen Marktumfeld ist in der Tat kaum abzuschätzen, wie sich die Zinsen entwickeln werden. Ich glaube aber ebenfalls nicht, dass sie besonders hoch steigen werden, aber auch aktuell nicht, dass sie sinken werden. Für unsere Asset-Klasse ist das aber am Ende gar nicht so entscheidend, weil die Fremdfinanzierungsquoten bei Wind- und Solarparks generell gesunken sind und das Fremdkapital in der Regel innerhalb von zehn bis 15 Jahren getilgt wird. Es ist eher von Bedeutung, wenn Kapitalanleger verunsichert sind, ihr Geld zusammenhalten und weniger investieren wollen.
Das Gegenstück zu den Zinsen ist die Rendite, die am Ende herauskommen muss, um Kunden zu überzeugen. Wie sieht es damit aus?
Busboom: Der Druck, den wir noch vor anderthalb oder zwei Jahren gespürt haben, hohe Renditen bringen zu müssen, hat sich deutlich gelegt. Zeitweise gab es für Tagesgeld und Ähnliches Zinsen von bis zu vier Prozent pro Jahr. Da hatten alle im Markt ein gewisses Problem mit Ausschüttungsprognosen im Bereich zwischen vier und 4,5 Prozent. Da war der Spread zu risikolosen Zinsen schon bedenklich klein. Inzwischen liegt der risikolose Zins wieder deutlich unter drei Prozent, teilweise unter 2,5 Prozent. Dadurch ist der Abstand zu unseren unternehmerischen Beteiligungen und Sachwerten wieder größer geworden. Bei einem ausgewogenen Risikoprofil reicht aktuell eine angebotene Rendite zwischen 4,5 und fünf Prozent gut aus. Die lässt sich auch sehr gut erzielen. Unser aktueller Fonds Erneuerbare Energien 15 hat eine prognostizierte Rendite von fünf Prozent pro Jahr.
Müller: Ich bin völlig dabei, dass eine ausgewogene Sachwertanlage nicht unter 4,5 Prozent haben sollte. Das ist eine gute Benchmark. Im Einzelfall hängt es natürlich vom Risikoprofil ab. Mit unserem Produkt bewegen wir uns im Bestandsimmobilien-Segment, aber im Bereich Value-Add. Wir haben also keine vollvermieteten 5-Sterne-Immobilien mit 20 Jahren Mietvertrag, sondern sind aktiv im Management der Immobilien und deren Aufwertung. Aber wir betreiben eben auch keine risikoreiche Projektentwicklung. Wir haben insofern eine etwas höhere Risikoaffinität als Herr Busboom mit seinem Team und müssen und können deswegen auch eine etwas höhere Rendite anbieten. Wir haben bei unserem Produkt bei sechs Jahren Laufzeit eine prognostizierte durchschnittliche Auszahlung von sechs Prozent pro Jahr. Und bis zu dieser Benchmark verdienen wir als Verifort Capital aufgrund der anlegerorientierten Kostenstruktur so gut wie nichts. Diese sechs Prozent sind also Pflicht. Verifort erzielt erst dann Einkünfte, wenn die Anleger ihr eingesetztes Kapital sowie die prognostizierten Erträge erwirtschaftet haben. Erträge oberhalb der prognostizierten sechs Prozent werden zwischen Investoren und Verifort aufgeteilt. Bei den ersten beiden Objekten, die sich derzeit in der Anbindung befinden, rechnen wir bereits mit deutlich höheren Ergebnissen. Wenn wir nur solche Objekte anbinden könnten, würde beim Anleger eine Rendite zwischen zwölf und 15 Prozent ankommen. Es ist für uns also notwendig, dass wir die Prognose übertreffen, denn der Fonds hat sehr niedrige Gebühren, die gerade einmal unsere Kosten decken. Wir verdienen erst, wenn die Prognose übertroffen wird und wir eine Erfolgsbeteiligung erhalten.
Auel: Wir sprechen mit den Kunden über viele verschiedene Aspekte. Die Rendite ist nur ein Bestandteil. Daneben geht es auch um Punkte wie die Laufzeit, das Risiko sowie Liquidität oder Verfügbarkeit. Es gibt auch nicht das eine Produkt, das immer perfekt passt, sondern die Kunden brauchen einen Mix aus verschiedenen Anlageformen und Assetklassen. Unsere Marktpositionierung ist ein Private Equity-Dachfonds mit Fokus auf den Mittelstand und sehr breiter Streuung, auch über verschiedene Vintage-Jahre. Wir gehen nach wie vor von sechs bis acht Prozent Netto-IRR auf Anlegerebene nach allen Kosten aus. Das ist eine Größenordnung, die in Kombination mit dem Thema Sicherheit absolut verfängt bei den Anlegern.
